AUTOR CONVIDADO

CRITÉRIOS PARA AQUISIÇÃO DE UM TERRENO
Jean Tosetto



A compra de um lote está longe de ser uma tarefa essencialmente científica, mas também não pode ser considerada como um ato trivial, como escolher a cor de uma camisa. A percepção de alguns fatores é decisiva para que se faça a opção correta.




JEAN TOSETTO
www.jeantosetto.com





Quando uma família resolve comprar um carro novo, inicia a pesquisa pelos modelos e preços que possuem em mente. As melhores concessionárias oferecem a possibilidade do chamado "test drive" - que em português significa "teste de direção" - onde o interessado no veículo experimenta as suas características mais significativas, como o conforto na posição de dirigir, a visibilidade exterior, a aceleração nas marchas lentas, entre outros aspectos. Mesmo que o comprador não seja um piloto de provas ou mesmo um mecânico, é sentindo o carro que se define pelo fechamento do negócio.

Na compra de um terreno deve ocorrer algo semelhante. Adquirir um lote apenas na planta pode ser como dar um tiro no escuro: mesmo que o alvo seja grande e esteja a pouca distância, existe a chance de errar. Quando o loteamento em questão já está definido, é imprescindível caminhar por suas ruas e conhecer de perto cada alternativa. Muitas coisas podem ser observadas: as construções vizinhas; a presença de árvores tanto na calçada como no interior do lote; assim como a presença de postes de iluminação e outros equipamentos urbanos, que podem ser bocas de lobo, placas de sinalização, entre outros.

Num lote estreito, muitas vezes um poste ou uma árvore na calçada pode direcionar a disposição interna da casa, restringindo a escolha do lado da garagem, por exemplo. O mesmo ocorre com bocas de lobo que captam as águas das chuvas que escorrem pelas guias e sarjetas do arruamento. Se o desejo é ter a maior tranquilidade possível, a presença de um orelhão em loteamento aberto certamente se tornará um transtorno, pois este tipo de telefone público é mais indicado para áreas comerciais. O mesmo se aplica aos pontos de ônibus - embora em loteamentos fechados e condomínios essa preocupação não exista.

As árvores também merecem atenção, pois suas raízes podem comprometer a estabilidade dos ramais de esgoto, caso sejam de uma espécie com previsão de muito crescimento. O ideal é que esta vegetação seja classificada como exótica, cuja origem não faça parte do ecossistema natural da região. Este dado facilita os eventuais pedidos para podas e retiradas junto às prefeituras, que costumam proteger as árvores que sejam nativas do local. Caso não existam árvores no lote em análise, é bom levar em consideração a escolha certa no plantio futuro, sempre consultando um engenheiro agrônomo ou uma paisagista.

A declividade do terreno não pode passar em branco. Lotes com perfil topográfico acidentado pedem projetos mais apurados na questão dos níveis dos pavimentos, para não encarecer a obra, evitando grandes movimentações de terra, seja com aterros ou desaterros. Dependendo desta movimentação, será necessária a construção de muros de arrimo, que por definição costumam ser onerosos. A caída do terreno não precisa ser necessariamente para frente, mas se ela for para os fundos, talvez seja melhor que a quadra tenha uma viela sanitária, que irá colher o esgoto e as águas pluviais, justamente para evitar a importação de um grande volume de terra.

Cabe observar as leis municipais quanto ao uso do solo, que determinam a porcentagem permitida para construção de cada pavimento, assim como os recuos e afastamentos obrigatórios de frente, fundos e divisas laterais. Nem sempre um lote considerado grande permite a construção de um imóvel com área elevada. No caso de loteamentos fechados e condomínios, as empresas ou associações de moradores que os administram podem arbitrar restrições complementares. Por vezes o recuo obrigatório frontal no município é de quatro metros, mas no loteamento fechado ele pode atingir cinco ou até seis metros.

Um pouco mais difícil para o leigo avaliar seria a posição do terreno em relação ao Sol. No período da tarde as construções tendem a ficarem mais quentes, devido ao acúmulo de exposição aos raios solares. Portanto, se um terreno for retangular, o ideal é que esteja orientado no eixo leste - oeste, o que reduziria as superfícies da obra banhadas pela luz e calor do Sol poente. Mas isto é muito relativo, pois construções vizinhas geralmente interferem nesta relação, através do sombreamento em função de suas partes mais altas. Pela mesma lógica se recomenda que dormitórios fiquem posicionados para o Sol nascente, ao menos nas cidades brasileiras abaixo da linha do Equador.

Um dado ainda mais difícil de obter - mas que pode auxiliar na escolha do lote - seria uma carta com a predominância de ventos na região. Mais uma vez as construções vizinhas interferem neste quesito. No entanto, quando se busca evitar a dependência de ar condicionado, é interessante observar se ocorrem ao menos brisas suaves no entorno, o que irá favorecer a ventilação natural da futura casa. Ainda sobre as construções vizinhas, vale a pena avaliar o seu padrão de acabamento e mesmo a qualidade dos serviços executados. Ninguém deseja ser vizinho de uma obra com problemas de diversas origens.

Por fim, existem os fatores subjetivos, difíceis de ponderar, mesmo que de modo empírico. São as visuais que o lote oferece, e o ambiente local, que pode gerar empatia, ou não, com as pessoas. Se não houver empatia, nenhum argumento positivo será válido o suficiente. Muitas vezes o loteamento ainda está em fase de lançamento, o que dificulta a análise do terreno que ainda está no capim. Nesse momento, não custa nada pedir para ver o projeto ou a maquete no plantão de vendas.

Vale lembrar: o auxílio de um arquiteto ou engenheiro será de grande valia, especialmente se este profissional estiver atuando na cidade em questão.

- Texto publicado originalmente em abril de 2009 no extinto site Conheça Paulínia.





JEAN TOSETTO é arquiteto e urbanista formado pela PUC de Campinas. Desde 1999 realiza projetos residenciais, comerciais, industriais e institucionais. Em 2006 foi professor da efêmera Faculdade de Administração Pública de Paulínia. Publicou o livro “MP Lafer: a recriação de um ícone” em 2012.

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imagem, fonte: plantasdecasa.com

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